اصول نوشتن قولنامه یا مبایعه نامه که خریدار و فروشنده باید بدانند
قولنامه انواع مختلفی دارد و هر قولنامه اصول خاصی برای نوشتن دارد. گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست، در این زمان قراردادی میان طرفین به نام قولنامه تنظیم می شود.
در هنگام نوشتن یا تنظیم قولنامه اصول مشخصی وجود دارد که در صورت رعایت نشدن این اصول قولنامه از حالت یک سند عادی خارج شده و برای مراجع قضایی فاقد اعتبار می شود بنابراین هنگام تنظیم قولنامه خریدار و فروشنده باید به برخی نکات توجه داشته باشند تا دچار مشکل نشوند.
تفاوت دو واژه قولنامه و مبایعه نامه
مبایعه نامه سندی است که در آن برای خرید مال، خریدار و فروشنده با هم توافق می کنند و در زمان تحویل دادن مال از جانب فروشنده و تحویل گرفتن آن از جانب خریدار، تعهداتی را هر دو طرف متقبل می شوند. مبایعه نامه یک سند عادی بوده و با سند رسمی کاملاً متفاوت است.
قولنامه قول مکتوب است و زمانی که خریدار و فروشنده قصد خرید یا فروش مالی را دارند، اما مقدمات آن فراهم نیست، به صورت قراردادی میان طرفین تنظیم می گردد.
از نظر لغوی این دو با یکدیگر تفاوت دارند اما جالب است بدانید که از نظر حقوقی، تفاوتی فاحشی بین مبایعه نامه و قولنامه وجود ندارد اما تفاوت جزئی بین قولنامه و مبایعه نامه وجود دارد.
قولنامه به معنی مالکیت خریدار نیست. درقولنامه نباید به محض تنظیم قرارداد، وجه را به فروشنده پرداخت کنید بلکه شما با این تعهد نامه در واقع از فروشنده قول خواهید گرفت که تا آماده کردن وجه اولیه، مال را به کس دیگری نفروشد. در مورد مبایعه نامه به محض اینکه قرارداد منعقد شد، لازم است وجهی را به فروشنده پرداخت کنید و فروشنده در ازای دریافت وجه، باید سند مبایعه نامه را به شما ارائه کند.
خریدار:
- نام و نام خانوادگی:
- نام پدر:
- شماره شناسنامه:
- محل صدور:
- متولد سال:
- کد ملی:
- شغل:
- آدرس محل سکونت:
- شماره تلفن:
فروشنده:
- نام و نام خانوادگی:
- نام پدر:
- شماره شناسنامه:
- محل صدور:
- متولد سال:
- کد ملی:
- شغل:
- آدرس:
- محل سکونت:
- شماره تلفن:
مورد معامله:
تمامی ششدانگ یک باب خانه/ یکدست گاه آپارتمان به مساحت …. مترمربع احداثی در پلاک ثبتی …. فرعی از …. اصلی بخش ….. به نشانی ….. با کلیه توابع و لواحق آن از هر جهت از جمله امتیازات آب، برق، گاز و تلفن شماره ….
بهای مورد معامله:
قیمت مورد معامله مبلغ ….. ریال برابر ….. تومان است که به ترتیب ذیل پرداخت می شود.
الف: مبلغ …. ریال نقداً پرداخت شده است ( طی چک بانکی شماره …… مورخ …… حساب جاری …… بانک …… به فروشنده تحویل گردید.)
ب: مبلغ ….. ریال باقیمانده بهای مورد معامله به هنگام تنظیم سند رسمی / تحویل/ پرداخت می شود. ( عدم پرداخت هریک ازمبالغ فو ق در موعد مقرر موجب من فسخ شدن و بی اعتباری معامله و تعلق وجوه پرداختی به فروشنده خواهدبود، در اینصورت فروشنده مختار است به لحاظ من فسخ شدن قرارداد مورد معامله رابه ثالث بفروشد، با توجه به این توافق طرفین در اینصورت نیازی به رجوع به داد گاه و ابطال این قرار داد خواهدبود.)
در نوشتن قولنامه چه اصولی را باید رعایت کرد؟
در زمان نوشتن قولنامه ملک باید به دقت اصول مشخصی را رعایت کنیم تا در صورت به وجود آمدن اختلاف خریدار یا فروشنده بتواند به مراجع قضایی رجوع کند و مرجع قضایی بدون هیچ ابهامی با استناد به قولنامه اختلاف را رفع کند.اگر در هنگام نوشتن قولنامه این اصول رعایت نشود، قولنامه برای مراجع قضایی فاقد اعتبار است.
با افزودن برخی موارد می توان به راحتی از به وجود آمدن اختلافات جلوگیری نمود:
- همانطور که در این بخش از نمناک اشاه شده است اگر فروشنده وارث باشد، اسم تمام وراث باید قید شود و هنگام پرداخت، پرداخت متناسب با مقدار سهم هر وراث به صورت جداگانه صورت گیرد.
- برای انجام امور انتقال سند ملک الزام به تنظیم سند، حتماً باید قید شود.
- زیر قولنامه را باید دو نفر عادل به عنوان شاهد امضا کنند.
- برخی ویژگی های ملک مانند متراژ، شماره طبقه، انباری، شماره پارکینگ، شمالی یا جنوبی بودن ساختمان و… در متن قولنامه دقیقاً قید شود.
- اگر همراه ملک لوازم منزل نیز به فروش رود باید در قولنامه از آنها نام برد.
- در قولنامه ثبت آدرس و شماره دفترخانه ای تنظیم سند، انجام شود.
- در قولنامه مبلغ دقیق بیعانه قید شود.
- اگر در زمان تنظیم قرارداد مبالغ را به صورت چک می پردازید حتما مبالغ به صورت چک در وجه فروشنده صادر شود و در متن قولنامه نوشته شود که هر چکی برای چه موضوعی صادرشده است.
در صورتی که در روز نوشتن قولنامه یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نشوند چه باید کرد؟
در روز انتقال سند در دفترخانه اگر یکی از طرفین قرارداد حاضر نشوند، طرف مقابل از دادگاه می تواند درخواست الزام معامله به تنظیم سند دهد و پس از قطعی شدن، حکم صدور اجرای آن را دریافت کند. پس از آن اگر طرف معامله برای امضای حکم در دفترخانه حضور نیابد، سند انتقال را، نماینده اجرای احکام امضاء می کند.
لزوم هر شکایتی این است که خود شاکی همه ی اصول را کاملاً رعایت کرده باشد بنابراین قبل از اقامه این دعوا خریدار یا فروشنده باید حضور خود در دفترخانه و حاضر نشدن طرف دیگر را از طریق دفترخانه یا تأمین دلیل از دادگاه و یا ارسال اظهارنامه در دفترخانه به ثبت برساند.
اعتبار قولنامه در دادگاه چه قدر است؟
قولنامه در دادگاه معتبر است. اگر بنگاهی که در آن قولنامه نوشته شود، فاقد مجوز رسمی از اتحادیه مشاورین املاک باشد قولنامه فاقد اعتبار حقوقی است و در صورت بروز مشکلات هیچ مرجع قضایی به مفاد قولنامه استناد نمی کند بنابراین توجه به اعتبار بنگاه یا مشاور املاک مهم ترین نکته ای است که باید به آن توجه کرد.
مهمترین جزء قولنامه
اولین و مهم ترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار، فروشنده و ملکی که قرار است معامله شود، است. در این سند زمان آغاز و پایان معامله ذکر می شود و طرفین بنا به توافقی که بین خودشان می کنند، حقی را برای فسخ معامله در صورت به وجود آمدن شرایط خاص در نظر می گیرند.
قولنامه وجه التزامی (اجباری) چیست و قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد؟
برای محکم کردن قولنامه طرفین قرارداد، مبلغی را تعیین می کنند و در قرارداد قید می کنند تا اگر متعهد، تعهد خود را انجام نداد، باید مبلغی به طرف دیگر (معهد له) بپردازد، به این مبلغ را وجه التزام می گویند.
درج وجه التزام در قولنامه به طریق زیر صورت می گیرد:
در قولنامه طرفین موافقت می کنند در تاریخ..... در دفترخانه شماره..... حضور پیدا کنند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ.... به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.
اگر فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نمایند، باید مبلغی را باید به طرف دیگر بپردازد. اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار وجه التزام تعیین شده را با احراز عدم اجرای تعهد مطالبه کند، و نمی توان هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.
فروشنده و خریدار در ضمن تنظیم قولنامه چه نکاتی را باید رعایت کنند؟
نکاتی که فروشنده در ضمن تنظیم قولنامه باید رعایت کند:
- با بررسی توان مالی خریدار در تنظیم قولنامه شروطی قرار دهد که اگر خریدار توان مالی نداشت معامله فسخ شود.
- قبل از دریافت کل مبلغ قرارداد نسبت به انتقال ملک اقدام نکند.
- هنگام تنظیم قولنامه زمانی برای روز انتقال سند، تعیین نماید تا اگر در زمان مشخص پرداخت صورت نگرفت، بتواند معامله را فسخ نماید.
- در صورتی که ملک مورد معامله مالکین متعدد دارد باید قولنامه را همه مالکین امضا کنند و یا یکی از مالکین از سایرین وکالت برای فروش داشته باشد و قولنامه را به وکالت از سایرین امضا کند.
- فروشنده باید در قولنامه همه مشخصات ملک را قید نماید.
- در صورتی که فروشنده مبلغ مورد معامله را از طریق چک دریافت کند باید در قولنامه قید کند در صورت برگشت خوردن چک معامله فسخ می شود.
نکاتی که خریدار باید در ضمن قولنامه به آن توجه کند:
- خریدار هنگام تنظیم قولنامه باید دقت کند که توابع، ملحقات و مشاعات ملک مانند آب، برق، گاز، انباری، پارکینگ و …دقیق در سند عنوان شده باشد.
- باید تمام مشخصات ملکی که خریدار قصد خرید آن را دارد باید مطابق آنچه باشد که در سند قید شده است.
- خریدار با ید به مشخصات سند دقت کند که ملک در وثیقه، رهن و یا توقیف نباشد.
- اگر ملک مورد معامله به فروشنده ارث رسیده است، خریدار برای اینکه دچار مشکلات انحصار ورثه نشود، باید گواهی انحصار وراثت و برگه تصفیه حساب مالیات بر ارث را مشاهده نماید.
- اگر طرف مقابل خریدار، فروشنده وکیل، ولی یا قیم مالک است، باید خریدار علت عدم حضور خود مالک را دریابد و سپس برگه وکالت نامه را ببیند تا مشخص شود که وکالت حق فروش و دریافت مبلغ فروش را دارد یا نه؟ اگر طرف معامله، قیم مالک است باید دید که قیم حق فروش دارد و یا به دخالت مقام قضایی نیاز است.
- اگر فروشنده ممنوع المعامله باشد یا مشمول فرار نظام وظیفه باشد انتقال سند ممکن نیست.
- در صورتی که مالک پیر باشد باید در مورد محجور بودن آن تحقیق شود.
- خریدار در زمان قولنامه باید به پرداخت بیعانه اکتفا کند و هرگز کل مبلغ قرارداد را تا زمانی که انتقال کامل سند صورت نگرفته پرداخت نکند.
