آیا می توان ملک ورثه ای را بدون رضایت سایرین فروخت ؟
- ملک مشاع ملکی است که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک بوده و این مالکیت در جزء جزء ملک می باشد. یکی از مواردی که منجر به ایجاد مالکیت مشاعی می گردد، فوت صاحب ملک است که موجب به ارث رسیدن آن ملک به وراث متوفی گردیده و آنها را مالک مشاعی ماترک می کند.
- در خصوص فروش ملک مشاع باید گفت اگر یکی از شرکای ملک مشاع، تمام ملک را بدون اجازه سایر مالکین بفروشد، معامله غیرنافذ است. به این معنی که شرایط صحت یک معامله را دارد اما تحقق آثار آن منوط به رضایت سایر افراد ذی نفع یا همان وراث می باشد. بنابراین سایر شرکاء می توانند با معامله موافقت کنند یا اینکه در صورت عدم رضایت، مخالفت خود را اعلام کنند و آن معامله را با عدم تنفیذ خود، باطل نمایند.
- اگر یکی از شرکا تنها اقدام به فروش نسبت به سهم خود نماید، این معامله کاملا صحیح و معتبر است چراکه هر مالک مشاعی می تواند بدون اجازه سایرین نسبت به سهم خود هر نوع تصرف حقوقی داشته باشد.
- نکته حائز اهمیت در اینجا این است که تصرفات مادی در ملک مشاع که همان تسلیم و قبض ملک می باشد، قبل از افراز و تقسیم نیاز به با اجازه تمامی شرکاء و وراث دارد.
- البته استثنائی در خصوص مال غیرمنقوب مشاعی که دو نفر شریک دارد وجود دارد و آن حق شفعه است. توضیح آنکه اگر ورثه دو نفر باشند و یکی از ورثه سهم الارث مال غیر منقول را به شخص دیگری بفروشد، ورثه دیگر می تواند از حق شفعه استفاده کند و با پرداختن ثمن معامله به خریدار کل ملک را متصرف شود.
- ماده 808 قانون مدنی در رابطه با حق شفعه بیان می دارد که هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
- بنابراین اگر یکی از مالکین تصمیم به فروش سهم خود داشته باشد شریک او نسبت به سایر خریداران اولویت دارد و اگر بخواهد ملک را از شریکش بخرد فروشنده نمی تواند به دلیل وجود حق شفعه آن ملک را به شخص دیگری بفروشد.
- در رابطه با فروش ملک مشاع بدون رضایت سایر وراث باید گفت هرکدام از ورثه می تواند حتی بدون رضایت سایر ورثه، مقدار سهم الارث خود را به هر شخصی که بخواهد و لو به غیر از وراث واگذار کند و در این خصوص منع قانونی وجود ندارد و سایر وراث هم نمی توانند از آن جلوگیری کنند. البته استثناء فروش سهم مشاع به غیر از شریک دیگر حق شفعه بود که در بالا توضیح داده شد.
- با این وجود، اگر یکی از ورثه اقدام به فروش کل ملک مشاع نماید، از آنجایی که سایر وراث نیز مالک مال محسوب می شوند، اقدام شخص فروش مال غیر بوده و وراث می توانند ابطال معامله ی فوق را از دادگاه بخواهند. لازم به ذکر است که شخص مرتکب جرم انتفال مال غیر نیز شده و اگر خریدار هم نبت به این موضوع علم و اطلاع داشته باشد،او نیز کلاهبردار محسوب می شود.
پاسخ به پرسش مطرح شده
در پاسخ به پرسشی که طرح فرمودید باید گفت شما می توانید بدون نیاز به رضایت و اجازه ی سایر وراث اقدام به فروش سهم خود نمایید. با این وجود تسلیم ملک به مشتری نیاز به اجازه ی ورثه دارد و شما نمی توانید ملک مشاع را بدون رضایت و اجازه ی آن ها به مشتری تسلیم نمایید. همچنین شما می توانید درخواست تقسیم مال را بدهید.
تقسیم ملک مشاع ابتدا بر حسب توافق مالکین است و هرگونه که به افراز توافق نمایند ملک به همان ترتیب تقسیم خواهد گردید در غیر این صورت و جایی که میان مالکین اختلاف باشد، باید از طریق قانونی اقدام به نمود که به ترتیب افراز، تقسیم به تعدیل و تقسیم به رد صورت می گیرد و در نهایت اگر هیچکدام امکانپذیر نبود مال مشاع فروخته میشود.
مرجع صالح برای تقاضای افراز ملک مشاع ادارهی ثبت است .پس خلاصه اینکه دو راه برای شما وجود دارد : یکی تقاضای افراز و دستور فروش و دوم تقاضای تقسیم مال مشاع.انتخاب هر کدام از این دو راه آثار و تبعاتی دارد که در صورت نیاز به کسب اطلاع از آنها توصیه می کنیم حضوراً به یک وکیل مراجعه نمایید.
