به جرات می توان گفت فراگیرترین و پر تعداد ترین دعوای حقوقی مرتبط با املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال است. معامله ملک با سند عادی تقریبا هیچ زحمتی برای فروشنده و خریدار ندارد و صرف حضور در بنگاه معاملات ملکی یا تشکیل جلسه انعقاد معامله توسط خود خریدار و فروشنده کفایت می کند. در صورتی که طرفین برای معامله به یک بنگاه املاک بروند چون منافع و امکان دریافت کمیسیون بنگاه منوط به انجام معامله است این افراد تمام تلاش خود را خواهند نمود که با تمام ایرادات حقوقی آن معامله منعقد شود. مطابق اصل حاکمیت اراده اگر طرفین قراردادی را امضاء کنند و به تمام جوانب معامله آگاه باشند یا خیارات قانونی را اسقاط نمایند، اصولا اراده طرفین بر احکام قانونی مقدم و مرجح است. موارد نادری وجود دارد که احکام قانونگذار در باب قراردادها جنبه لازم الاجرا دارد. در هر حال اگر چنین معامله ای منعقد شود اگر فروشنده نخواهد یا بدلیل موانع قانونی نتواند برای خریدار سند رسمی انتقال تنظیم نماید ، خریدار حق خواهد داشت با مراجعه به محاکم حقوقی الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال را بخواهد. ضرورت داشتن سند رسمی از آنرو است که سند عادی فقط در رابطه طرفین اعتبار دارد و قابلیت ارائه به مراجع دولتی و رسمی و خواستن اثر مالکانه در خصوص آن وجود ندارد.
لایحه دفاعیه - الزام به تنظیم سند رسمی
بسمه تعالی
ریاست محترم شعبه نوزدهم دادگاه عمومی حقوقی تهران
با سلام و تقدیم احترام
در خصوص پرونده به شماره بایگانی ...... جلسه مورخ 19/8/99 در جهت تشحیذ ذهن آن مقام به عرض می رسانیم:
1- به موجب مبایعه نامه عادی پیوست مورخ 7/4/93 و قرارداد پیوست ..... مورخ 8/11/74 موکلین و خواندگان شش دانگ سرقفلی و ملکیت یک باب مغازه جز پلاک ثبتی ... الی ... واقع در بخش .. تهران قطعه 30 به مساحت 33-14 متر مربع را از خوانده محترم آقای محمد .... و رئیس هیات مدیره شرکت .... خریداری نموده و مغازه مذکور به ایشان تحویل داده شده و معامله مذکور مورد تایید شرکای دیگر قرار گرفته و پس از آن خواندگان آقایان مهدی ....و رحیم .... سهم خود از ملکیت و سرقفلی مغازه مذکور را به موجب مبایعه نامه عادی به موکلین واگذار نموده اند و هم اکنون موکلین هرکدام مالک سه دانگ مالکیت و سرقفلی مغازه می باشند.
لازم به ذکر است ، خوانده ردیف هفتم آقای محمد ... قبلا و در زمان تنظیم دو مبایعه نامه مورد اشاره در بالا به نام خانوادگی .... شناخته می شده است و اخیرا نام خانوادگی خود را تغییر داده است.
2- فروشنده به موجب ماده 5 قرارداد ملزم و موظف بوده است که به محض پایان اقساط ثمن در دفترخانه حاضر شده و اقدام به تنظیم سند بنام خریدار نماید که علی رغم دریافت تمامی اقساط ثمن در مواعد تعیین شده در قرارداد، حدود 20 سال است که موکل و سایر خریداران در انتظار نگه داشته و تاکنون به این تعهد خود عمل ننموده است.
3- به در خواست فروشنده در تاریخ 13/9/75 صورتمجلس تفکیکی به شماره ... تنظیم و صادر شده و در نتیجه آن کل قطعات و مغازه ها جمعا به 36 قطعه تفکیکی، تفکیک و تقسیم می شود و مغازه متعلق به موکل واقع در نیم طبقه اول تحت شماره قطعه 30 تفکیکی تعریف می شود.(پلاک .. شهرداری) (پیوست شماره1)
4- لازم به ذکر است قبلا و در شعب مختلف آن مجتمع به شرح ذیل و در پرونده های مشابه همین پلاک با وضعیت کاملا مشابه اظهارنظر و رای صادر شده است با این تفاوت که در آن زمان ملک به جهت بدهی به درخواست اداره کل امور مالیاتی تهران در توقیف آن اداره هم بوده است ولی روسای محترم شعب مذکور توقیف اداره مالیات را موجهه ندانسته و ضمن دستور رفع توقیف حکم به تنظیم سند مالکیت عین و سرقفلی داده اند ولی در حاضر با پرداخت بدهی مالیاتی توسط موکل (و نه از جانب فروشنده که بدهکار اصلی بوده) از کل پلاک به طور کلی رفع توقیف شده است. (پیوست شماره 2)
آراء صادره در خصوص سایر قطعات تفکیکی:
26\1\94 خواهان آقای رحیم .... شعبه محترم14 - قطعه ... تفکیکی (پیوست شماره3)
31\1\94 خواهان آقای رضا ..... شعبه محترم22 - قطعه ... تفکیکی (پیوست شماره 4)
31\1\94 خواهان آقای عباس .... شعبه محترم 22 - قطعه ... تفکیکی (پیوست شماره 5)
22\6\99 خواهان آقای داریوش .... شعبه محترم 1 - قطعه ... تفکیکی (پیوست شماره 7)
15\6\99 خواهان آقای بیژن .... شعبه محترم 14 - قطعه .. تفکیکی (پیوست شماره 8)
19/7/99 علی .... شعبه محترم 26 - قطعه .. تفکیکی (پیوست شماره 9)
23/7/99 معصومه .... شعبه محترم 6 - قطعه .. تفکیکی (پیوست شماره 10)
5- در مبایعه نامه پیوست که موید مالکیت و خرید موکل است نام فروشنده آقای محمد ..... درج شده است که این شخص مدیر عامل و صاحب حق امضاء از طرف مالک (شرکت ...) بوده و در حال حاضر هم هست.با این وجود و پس از طرح دعوای فروش مال غیر از سوی موکل و سایر مالکین و خریداران، جملگی شرکاء شرکت در مقام دفاع و پاسخ در آن دادرسی با تقدیم لایحه ، رضایت و عدم مخالفت خود را مبنی بر انتقال مورد معامله اعلام داشته اند به عبارت اخری هم صاحب حق امضا و مدیر عامل شرکت و هم سایر شرکا (صد درصد شرکاء و مالکین شرکت) وقوع معامله و صحت قرارداد را تایید و تنفیذ نموده اند.(پیوست شماره 11)
در پایان از محضر آن دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم به محکومیت خواندگان ردیف یکم و چهارم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی شش دانگ مالکیت و سرقفلی و حقوق کسبی مغازه موضوع خواسته (قطعه 30 تفکیکی) بنام موکل و نیز پرداخت خسارات دادرسی مورد استدعاست.
باتشکر و تقدیم احترام
