اگر فروشنده از شرط ضمن عقد تخلف کند چاره خریدار چیست ؟
- شرط ضمن عقد امری است که در یک عمل حقوقی گنجانیده می شود تا آثار آن را تکمیل یا تغییر دهد یا زوال و حدوث حقی برای امری مستقبل و محتمل الوقوع منوط گردد.
- شرطی که در ضمن عقد واقع می شود از جهت صحت و اعتبار به عقد وابسته است. به بیان دیگر این که لازمه صحت شرط (تعهد فرعی) اعتبار و صحت تعهد اصلی میباشد.
- بنابراین اگر عقد باطل شود شرط ضمن آن نیز به تبع آن باطل می شود هر چند شرط خود دارای تمامی شرایط صحت باشد چراکه با از بین رفتن اصل، فرع نیز به تبع آن باید از میان برود ولی عکس این مطلب صحیح نیست و اصولا انحلال فرع (شرط) نباید خدشه ای به اصل (عقد) بزند مگر در صورتی که فساد شرط به یکی از شرایط اصلی صحت عقد سرایت نماید و یا برای مثال اشتراط به گونه ای باشد که حاصل آن عدم تحقق عقد اصلی باشد.
- قانون مدنی در مواد 232 تا 234 خود، شرایط کلی شروط ضمن عقد را بیان نموده است. به موجب این مواد، شروط به دو دسته باطل و صحیح تقسیم می گردند.
- شرط های باطل نیز خود به دو دسته تقسیم می شود؛ یک دسته شرط هایی که باطل هستند و موجب بطلان عقد می شوند؛ شرط خلاف مقتضای ذات عقد و شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود جز این شرط قرار دارد.
- دسته دیگر از شروط باطل شرط هایی هستند که باطل هستند ولی باعث بطلان عقد نمی شود که خود نیز به سه دسته تقسیم می شوند:
1- شرط غیرمقدور
2- شرط که نفع وفایده عقلایی نداشته باشد
3- شرط نامشروع
اقسام شرط صحیح در قراردادها
شرط صفت
شرط صفت عبارت است از شرط مربوط به صفتی از اوصاف مورد معامله. این صفت ممکن است از صفات مرتبط با چگونگی مورد معامله باشد، یا مربوط به کمیت و مقدار معامله. شرط صفت ممکن است گاهی مربوط به ماهیت مورد معامه باشد که در برخی موارد تخلف شرط صفت موجب حق فسخ برای مشروط له شده و در موارد دیگر سبب بطلان عقد می باشد.
لازم به ذکر است حق فسخ برای مشروط له زمانی به وجود می آید که تخلف از شرط صفت در خصوص مورد معامله ای باشد که یا به صورت عین معین معامله می شود یا به صورت کلی در معین. بنابراین اگر مورد معامله به صورت کلی فی الذمه باشد و مشروط علیه مالی را که تسلیم کند که دارای آن صفتی که شرط شده نباشد معامله صحیح است و مشروط علیه باید مور مطابق توافق تسلیم نماید مگر اینکه آن صفت در تمام مصادیق کلی وجود نداشته باشد.
شرط نتیجه
منظور از شرط نتیجه این است که نتیجه یک عمل حقوقی در ضمن عقد شرط شود نه خود عمل حقوقی. به عبارت دیگر عمل حقوقی در ضمن عقد شرط نمی شود بلکه نتیجه عمل حقوقی شرط می شود. در شرط نتیجه همین که طرفین عقد و شرط ضمن آن را قبول کرند، علاوه بر اینکه عقد محقق می گردد، اثر عمل حقوقی که شرط شده یا نتیجه آن عمل حقوقی نیز محقق می شود.
شرط فعل
شرط فعل عبارت است از شرط کردن انجام یا خودداری از انجام عملی به وسیله یکی از طرفین عقد یا شخص ثالث. بنابراین، موضوع شرط فعل تنها انجام عمل نیست و عدم اقدام فعل نیز میتواند موضوع شرط فعل قرار گیرد. همچنین، همان گونه که ممکن است شرط به سود یا علیه یکی از دو طرف یا هردوی ایشان باشد، ممکن است شرط به سود یا علیه یکی از دو طرف یا هر دوی ایشان باشد.
ضمانت اجرای تخلف از شرط
در رابطه با ضمانت اجرای تخلف از شرط ضمن عقد باید گفت ضمانت اجرای تخلف از شرط بسته به نوع شرط متفاوت می باشد:
ضمانت اجرای تخلف از شرط صفت
قانون مدنی ضمانت اجرای تخلف از شرط صفت را ايجاد حق خيار فسخ قرار داده است. ماد ۲۳۵ قانون مدنی چنين مقرر كرده است: هرگاه شرطی كه در ضمن عقد شده اسـت شـرط صـفت باشـد و معلـوم شـود آن صفت موجود نيست كسی كه شرط به نفع او شده است خيار فسخ خواهد داشت.
ضمانت اجرای تخلف از شرط نتیجه
تخلف از شرط نتیجه اساسا ممکن نیست چراکه نتيجه ای كه به صورت شرط نتيجه شرط شده اسـت، بـه نفـس اشتراط حاصل ميشود و دیگر تخلف در این حالت ممکن نیست.
ضمانت اجرای تخلف از شرط فعل
قانون مدنی در مواد 237 تا 239 به ترتیب سه ضمانت اجرا مقرر نموده است:
1- الزام مشروط علیه به انجام شرط
2- انجام شرط با هزینه مشروط علیه به وسیله شخص ثالث
3- حق فسخ براي مشروط له
لازم به ذکر است موارد فوق ضمانت اجرای تخلف از شرط فعل مثبت است و ضمانت اجرای تخلف از شرط فعل منفی (شرط عدم انجام کار) حق فسخ و مطالبه خسارت می باشد که در برخی موارد مانند نکاح و.. تنها حق مطالبه خسارت قابل اعمال است.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص ضمانت اجرای تخلف از شرط ضمن عقد
در پاسخ به پرسش شما باید گفت شرط مذکور شرط صفت است چرا که مورد معامله یعنی آپارتمان با وصف خاصی یعنی سه خوابه بودن مورد توافق قرار گرفته است که تخلف از آن تخلف از شرط صفت و حق فسخ برای شما می باشد.البته شاید بتوان این طور هم استدلال نمود که چون عقد بین شما پیش فروش بوده و موضوع قرارداد در زمان عقد موجود نبوده نمی توان عقد را بیع به مفهوم خاص دانست ولی ناگزیریم آن را طبق ماده 10 قانون مدنی صحیح بدانیم و لذا بدون استناد به خیار تخلف از شرط صفت شما تفاوت ارزش بین آپارتمان دو و سه خوابه را از طرف مطالبه نمایید.
مستندات قانونی - ضمانت اجرای تخلف از شرط ضمن عقد
ماده ۲۳۲ قانون مدنی
شروط مفصله ذیل باطل است ولی مفسد عقد نیست:
۱ - شرطی که انجام آن غیرمقدور باشد.
۲ - شرطی که در آن نفع و فایده نباشد.
۳ - شرطی که نامشروع باشد.
ماده ۲۳۳ قانون مدنی
شروط مفصله ذیل باطل و موجب بطلان عقد است.
۱ - شرط خلاف مقتضای عقد.
۲ - شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود
ماده ۲۳۴ قانون مدنی
شرط بر سه قسم است:
۱ - شرط صفت
۲ - شرط نتیجه
۳- شرط فعل اثباتاً یا نفیاً
شرط صفت عبارت است از شرط راجع به کیفیت یا کمیت مورد معامله شرط نتیجه آن است که تحقق امری در خارج شرط شود. شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود.
ماده ۲۳۵ قانون مدنی
هر گاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت.
ماده ۲۳۶ قانون مدنی
شرط نتیجه در صورتی که حصول آن نتیجه موقوف به سبب خاصی نباشد آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل میشود.
ماده ۲۳۷ قانون مدنی
هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً کسی که ملتزم به آنجام شرط شده است باید آن را بجا بیاورد و در صورت تخلف طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفاء شرط بنماید.
ماده ۲۳۸ قانون مدنی
هر گاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به آنجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد حاکم میتواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.
ماده ۲۳۹ قانون مدنی
هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.
ماده ۲۴۰ قانون مدنی
اگر بعد از عقد انجام شرط ممتنع شود یا معلوم شود که حین‌العقد ممتنع بوده است کسی که شرط بر نفع او شده است اختیار فسخ معامله را خواهد داشت مگر اینکه امتناع مستند به فعل مشروط له باشد.
ماده ۲۴۱ قانون مدنی
ممکن است در معامله شرط شود که یکی از متعاملین برای آنچه که به واسطه معامله مشغول‌الذمه میشود رهن یا ضامن بدهد.
ماده ۲۴۲ قانون مدنی
هر گاه در عقد شرط شده باشد که مشروط علیه مال معین را رهن دهد و آن مال تلف یا معیوب شود مشروط له اختیار فسخ معامله را‌خواهد داشت نه حق مطالبه عوض رهن یا ارش عیب و اگر بعد از آنکه مال را مشروط له برهن گرفت آن مال تلف یا معیوب شود دیگر اختیار فسخ ندارد.
ماده ۲۴۳ قانون مدنی
هر گاه در عقد شرط شده باشد که ضامنی داده شود و این شرط انجام نگیرد مشروط له حق فسخ معامله را خواهد داشت.
ماده ۲۴۴ قانون مدنی
طرف معامله که شرط به نفع او شده میتواند از عمل به آن شرط صرف نظر کند که در این صورت مثل آن است که این شرط در معامله قید نشده باشد لیکن شرط نتیجه قابل اسقاط نیست.
ماده ۲۴۵ قانون مدنی
اسقاط حق حاصل از شرط ممکن است به لفظ باشد یا به فعل یعنی عملی که دلالت بر اسقاط شرط نماید.
ماده ۲۴۶ قانون مدنی
در صورتی که معامله به واسطه اقاله یا فسخ بهم بخورد شرطی که در ضمن آن شده است باطل میشود و اگر کسی که ملزم به انجام شرط بوده است عمل به شرط کرده باشد میتواند عوض او را از مشروط له بگیرد.
