راه حل عدم رضایت مالک ملک برای انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه

_{^{اگر مالک برای انتقال سرقفلی رضایت ندهد چه باید کرد ؟}}

• در قانون روابط موجر و مستاجر 1376دو طریق مختلف با مبانی متفاوت برای انتقال سرقفلی وجود دارد. ماده 6 قانون مذکور دو بخش و یک تبصره دارد. بخش اول ماده 6 درباره سرقفلی متعلق به مالک و بخش دوم آن درباره سرقفلی متعلق به مستاجر است. 
• سرقفلی مالک : به موجب این ماده "هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید..".سرقفلی متعلق به مالک در ابتدای اجاره توسط مالک از مستاجر دریافت می شود. 
• سرقفلی مستاجر : در ادامه ماده 6 آمده است "همچنین‌ مستاجر می ‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد." سرقفلی متعلق به مستاجر در هنگام تخلیه توسط مستاجر متصرف از مالک یا مستاجر دیگری که متقاضی اجاره ملک است دریافت می شود. 
• سرقفلی را می توان به صورت اختیاری، قهری و قضایی منتقل نمود.

انتقال اختیاری سرقفلی توسط مالک سرقفلی و به موجب سند عادی یا رسمی به دیگری منتقل می گردد.

انتقال قهری سرقفلی زمانی محقق می گردد که صاحب سرقفلی فوت نماید و این حق او به وراث منتقل گردد. در این نوع انتقال تمام ورثه در استفاده از این حق سهیم هستند.

سرقفلی قضایی عبارت است از حکم به انتقال سرقفلی ملک از طرف مقام قضایی صالح.

• نکته قابل توجه این است که انتقال اختیاری سرقفلی بدون رضایت مالک این حق را به مالک می دهد تا به دادگاه مراجعه کند و با پرداخت نصف سرقفلی مغازه را تخلیه کند.
• در صورتی که مستاجر حق فروش سرقفلی را نداشته باشد ولی بخواهد آن را انتقال دهد، ابتدا باید با ارسال اظهارنامه ای به مالک اطلاع دهد و رضایت او را جلب کند. در صورت عدم رضایت مالک به انتقال سرقفلی، مطابق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 او باید حق کسب، پیشه یا تجارت مستاجر را در مقابل تخلیه ملک پرداخت کند.
• در صورتی که مالک نه به انتقال سرقفلی رضایت دهد و نه مبلغ مذکور را بپردازد، مستاجر می تواند با اجازه ی دادگاه ملک را اجاره دهد.
• در صورتی که دادگاه دعوای مستاجر را بپذیرد، حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال را صادر می نماید.
• لازم به ذکر است که اگر مستاجر از طریق مذکور عمل ننماید و ملک را به دیگری اجاره دهد، متخلف شناخته شده و مالک به علت این تخلف با مراجعه به دادگاه و پرداخت نصف مبلغ حق کسب، پیشه یا تجارت حکم تخلیه ملک خود را می گیرد.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص عدم رضایت مالک ملک برای انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه}}

♦  در پاسخ به پرسش شما در رابطه با راه حل عدم رضایت مالک ملک برای انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه باید گفت در این شرایط زمانی که مستاجر بخواهد مورد اجاره را به دیگری منتقل نماید باید دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر تنظیم نماید. در این صورت دادگاه پس از بررسی می تواند مجور انتقال دهد. 
♦  البته باید توجه داشت مجوز انتقال از دادگاه مهلت ۶ ماهه دارد و به موجب ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی ‌الاثر خواهد بود. 

^{_{مستندات قانونی - انتقال سرقفلی}}

‌ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. ‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر‌‌ همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود.

‌ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌ مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
‌تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.
ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستاجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به‌‌ همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر‌ مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌ غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌ واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
‌ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
‌ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین‌ خواهد شد.
تبصره- مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد.